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VOUS VOULEZ ACHETER | AU SUJET DE VOTRE BUDGET

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LE PRIX D’ACHAT... ET LE RESTE

Vous avez décidé de passer à l’action ? Félicitations ! Il vous faut maintenant établir un budget réaliste. Une fois comptées les dépenses comme les frais de notaire, les taxes municipales et scolaires, les coûts de chauffage et d’électricité, les frais d’entretien, quel montant mensuel pourrez-vous débourser pour votre maison ? Préférez-vous un prêt hypothécaire à taux fixe ouvert, à taux fixe fermé ou à taux variable ? Votre courtier immobilier peut vous aider à évaluer votre capacité financière et à rencontrer les bonnes personnes-ressources.

– Si vous ne disposez pas d’une mise de fonds correspondant à 20 % du prix de la propriété, l’assurance prêt hypothécaire vous permet maintenant d’acquérir, à certaines conditions, une propriété sans mise de fonds initiale (immeubles de deux logements : 5 % ; immeubles de trois ou quatre logements : 10 %). Toutefois, rappelez-vous que plus la mise de fonds est modeste, plus l’hypothèque est élevée. – Le régime d’accession à la propriété (RAP) est un programme gouvernemental vous permettant de retirer jusqu’à 20 000 $ (40 000 $ par couple) de votre REER pour l’achat d’une propriété. Vous ne payez aucun impôt sur ce retrait et vous disposez de 15 ans pour le remettre dans votre REER. Pour être admissible, vous devez ne pas avoir été propriétaire d’une habitation dans les cinq dernières années. – Des programmes existent aussi pour les travailleurs autonomes ou les acheteurs d’une résidence secondaire. Demandez plus de détails à votre courtier immobilier !
Apprenez-en davantage sur la mise à part de l’argent en visitant le http://www.remax-quebec.com/fr/miseapartargent.rmx
LA MISE À PART DE L’ARGENT

Les intérêts hypothécaires de votre nouvelle résidence personnelle peuvent-ils être déductibles de vos revenus ? En effet, pour les travailleurs autonomes non incorporés, c’est maintenant chose possible. Suite à une récente décision de la Cour suprême du Canada, jumelée à une nouvelle position administrative de Revenu Canada, ces derniers peuvent désormais utiliser la technique dite de la « mise à part de l’argent » et ainsi transformer les intérêts hypothécaires de leur résidence personnelle, non déductibles, en intérêts déductibles.

 
Des chiffres renversants

En nous référant au tableau ci-dessous, nous constatons qu’un individu ayant choisi d’amortir son hypothèque résidentielle de 150 000 $ (au taux moyen de 6 %) sur une période de 20 ans, pourra déduire de ses revenus, au fil des ans, l’imposante somme de 106 388 $. En utilisant un taux d’imposition de 45 %, le contribuable se retrouvera éventuellement plus riche de 47 875 $ après impôt. De plus, le coût d’utilisation de cette stratégie varie de très faible à nul ! Alors...

 
Qu’est-ce que la mise à part de l’argent ?

Habituellement, le travailleur autonome non incorporé se sert de ses revenus bruts (chiffre d’affaires) pour payer ses dépenses d’exploitation courantes et il finance ses dépenses personnelles importantes, comme l’hypothèque de sa résidence. En utilisant la technique de la mise à part de l’argent, le même individu utilisera le revenu brut de son entreprise pour accélérer le paiement de son hypothèque personnelle et financera dorénavant 100 % de ses dépenses d’exploitation. Ce faisant, il transformera graduellement des intérêts non déductibles (hypothèque) en intérêts déductibles (emprunt aux fins d’affaires).

 
L’exemple de Jean

Jean est un travailleur autonome non incorporé et dans le cadre de sa profession, il encourt 75 000 $ de dépenses d’affaires (loyer, salaires, fournitures, etc.), lesquelles sont jusqu’ici payées à même ses revenus bruts de profession de 200 000 $. Jean vient aussi d’acquérir une nouvelle résidence pour laquelle il assumera une hypothèque de 150 000 $. Une fois la technique de la mise à part de l’argent en place, Jean utilisera la portion de ses revenus qui aurait normalement servi à payer ses dépenses d’affaires pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle.

Ensuite, l’institution financière permettra à Jean d’utiliser une marge de crédit hypothécaire pour un montant équivalent au versement hypothécaire supplémentaire qu’il vient tout juste d’effectuer. Ainsi, Jean pourra, à même sa marge de crédit hypothécaire, payer ses dépenses d’affaires courantes. Puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été pour des fins d’affaires, Jean pourra alors déduire de ses revenus les intérêts sur le montant emprunté. Il aura donc transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit aux fins d’affaires). Avec des dépenses d’affaires annuelles de 75 000 $, Jean prendra donc à peine 2 ans pour transformer complètement son hypothèque initiale de 150 000 $ en marge de crédit hypothécaire, rendant du même coup les intérêts déductibles pour toute la durée de vie restante de la dette. C’est ainsi que Jean récupérera plus de 47 875 $ net d’impôt !

 
Le salarié et l’immeuble à revenus

Un salarié, tout comme un travailleur autonome, qui possède ou acquiert un immeuble à revenus, pourra utiliser une version différente de la mise à part de l’argent afin de lui aussi transformer les intérêts non déductibles de son hypothèque résidentielle en intérêts déductibles. En effet, dans une telle situation, l’individu n’aura alors qu’à utiliser la portion de ses revenus de loyer qui aurait normalement servi à payer les dépenses d’exploitation de l’immeuble locatif (taxes, assurances, entretien, versements hypothécaires, etc.) pour effectuer un versement hypothécaire supplémentaire sur sa résidence personnelle. Tout comme Jean dans l’exemple précédent, une fois ce versement supplémentaire effectué, l’individu utilisera alors sa marge de crédit hypothécaire pour payer les déboursés courants de son immeuble à revenus. Puisque les sommes empruntées sur la marge de crédit hypothécaire l’auront été aux fins d’affaires, il aura donc graduellement transformé des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles (marge de crédit aux fins d’affaires).

 
Quelques recommandations

Puisqu’il existe d’autres stratégies de planification visant à maximiser les avantages fiscaux de la technique de la mise à part de l’argent, consultez un professionnel qui saura mettre en place une stratégie parfaitement adaptée à vos besoins, tenant compte, entre autres, des aspects suivants :

– Les règles entourant le partage du patrimoine familial ; – Les dépenses à caractère personnel et d’affaires (exemple : automobile) ; – La TPS et la TVQ perçues sur vos ventes dans le cadre de votre profession ; – La situation où les conjoints sont copropriétaires.